Türk vatandaşı olarak Amerika’da ev almak mümkün mü? Evet. Üstelik bunun için ABD vatandaşı olmanız, Yeşil Kart sahibi olmanız ve hatta Sosyal Güvenlik Numarası (SSN) almanız gerekmiyor. Bugün pek çok Türk yatırımcı ve aile, yurt dışında yaşayan alıcılar için tasarlanmış Foreign National kredileri sayesinde ABD’de gayrimenkul sahibi. Bu rehberde B1/B2 turist vizesiyle sürecin nasıl işlediğini, bankaların genellikle neler istediğini ve ön onaydan uzaktan kapanışa kadar tüm adımları anlatıyoruz.

Kısaca Bilmeniz Gerekenler

• ABD’de gayrimenkul sahibi olmak için federal düzeyde vatandaşlık veya ikamet şartı bulunmuyor.
• B1/B2 turist vizesi mülk almanıza engel değil; birçok borç veren Foreign National kredisi için geçerli Türk pasaportu ve vizeyi kabul ediyor.
• Foreign National kredileri SSN veya ABD kredi geçmişi istemez. Onay; varlıklarınıza, belgelerinize ve yatırım mülklerinde evin kira getirisine göre verilir.
• Peşinat, ABD’de yaşayanlara göre genellikle daha yüksektir; borç verene ve programa göre çoğunlukla %20 ile %30 arasındadır.
• Kapanış dahil sürecin tamamı çoğu zaman uzaktan yürütülebilir.

Türk Vatandaşı Amerika’da Ev Alabilir mi?

Evet. ABD, vatandaş olmayan ve ülkede ikamet etmeyen kişilerin de konut ve yatırım amaçlı gayrimenkul satın almasına genel olarak izin verir. Mülkiyet kuralları büyük ölçüde eyalet düzeyinde belirlenir; bazı eyaletler özellikle tarım arazileri veya hassas tesislere yakın mülkler için belirli yabancı alıcılara kısıtlamalar getirmiştir. Eyalet ve mülk seçmeden önce güncel kuralları lisanslı bir emlak avukatı veya emlak danışmanıyla teyit edin.

B1/B2 Turist Vizesiyle Ev Alınabilir mi?

Evet. B1/B2 vizesi, ABD’de gayrimenkul sahibi olmanızı kısıtlamaz. Ancak vizenin neyi sağlayıp neyi sağlamadığını bilmek önemlidir:

• ABD’ye seyahat etmenizi (iş veya turizm, mülk gezmek dahil) sağlar.
• ABD’de çalışma izni vermez.
• Mülk sahibi olmak size vize, Yeşil Kart veya herhangi bir göçmenlik hakkı kazandırmaz.

Birçok Foreign National borç veren, kimlik doğrulaması için geçerli pasaport ve geçerli ABD vizesi ister. Bu yüzden B1/B2 vizesi olanlar, özel bir vize kategorisine ihtiyaç duymadan süreci başlatabilir.

Foreign National Kredisi Nedir?

Foreign National kredisi, ABD vatandaşı veya daimi oturum sahibi olmayan; çoğu zaman SSN’si ve ABD kredi geçmişi bulunmayan borçlular için geliştirilmiş bir mortgage türüdür. Geleneksel kredi skoru yerine borç verenler şunlara bakar:

• Peşinat, kapanış masrafları ve rezervler için fon kanıtı
• Uluslararası kredi referansları veya alternatif kredi belgeleri
• Kimlik belgeleri (pasaport ve vize)
• Yatırım mülklerinde, evin beklenen kira geliri

Foreign National DSCR Kredileri

Pek çok yatırımcı, kişisel gelirinizi değil mülkün kendisini değerlendiren DSCR (Debt Service Coverage Ratio) kredisini tercih eder. DSCR şu şekilde hesaplanır:

DSCR = Aylık brüt kira ÷ Aylık PITIA (anapara, faiz, vergi, sigorta ve HOA aidatı)

Örneğin evin aylık kirası 2.500 dolar, aylık PITIA tutarı 2.000 dolar ise DSCR 1,25 olur. Birçok borç veren 1,0 veya üzeri bir oran arar; ancak kurallar değişkenlik gösterir. Onay, mülkün nakit akışına göre verildiği için genellikle ABD maaş bordrosu veya vergi beyannamesi gerekmez.

Türk Alıcılar İçin Genel Şartlar

Şartlar borç verene ve programa göre değişir, ancak çoğu Foreign National kredisinde şunlar yer alır:

• Geçerli Türk pasaportu ve geçerli ABD vizesi (B1/B2 veya başka bir vize kategorisi)
• Peşinat: genellikle satın alma bedelinin %20 ile %30’u
• Rezerv: doğrulanmış fonlarla birkaç aylık mortgage ödemesi (PITIA) kanıtı, çoğunlukla 6 ila 12 ay
• Fon kaynağı belgesi: paranızın nereden geldiğini gösteren banka hesap özetleri
• Mülk türü: genellikle ikinci ev ve yatırım mülkü; birincil ikametgah seçenekleri daha sınırlıdır
• Standart mülk adımları: ekspertiz (appraisal), tapu araştırması (title) ve konut sigortası

Tüm programlar borç verenin onayına ve değerlendirme (underwriting) kurallarına tabidir.

Adım Adım: Türkiye’den ABD’de Ev Almak

• Ön onay alın. Lisanslı bir mortgage brokerı ile bütçenizi, peşinatınızı ve size uygun programı belirleyin. Ön onay mektubu teklifinizi güçlendirir.
• Eyalet ve mülk seçin. Yabancı alıcılarla çalışma tecrübesi olan yerel bir emlak danışmanıyla ilerleyin.
• Teklif verin ve kapora (earnest money) gönderin. Bu tutar genellikle uluslararası havale ile iletilir.
• Underwriting ve ekspertiz sürecini tamamlayın. Belgelerin borç verenle koordinasyonunu broker yürütür.
• Uzaktan kapanış yapın. Eyalete ve borç verene bağlı olarak kapanış belgeleri uzaktan online noter (RON), konsolosluk veya apostilli noter yoluyla imzalanabilir. Her zaman ABD’ye gitmeniz gerekmez.
• Tapuyu tescil ettirin ve mülkiyet planınızı yapın. Ev kiraya verilecekse kapanıştan sonra mülk yönetimi düzenlenir.

Planlamanız Gereken Maliyetler

• Peşinat ve rezervler (yukarıya bakın)
• Kapanış masrafları; borç veren, title ve ekspertiz ücretleri dahil genellikle satın alma bedelinin kabaca %2 ile %5’i arasındadır
• Faiz oranları; Foreign National ve DSCR programlarında genellikle ABD’de yaşayanlara sunulan konvansiyonel kredilerden daha yüksektir
• Süregelen giderler: emlak vergisi, sigorta, HOA aidatı, bakım ve mülk yönetimi

Vergi ve Mülkiyet: Satın Almadan Önce Planlayın

Bu bölüm genel bilgidir, vergi veya hukuki danışmanlık değildir. ABD’de mülk sahibi olan yurt dışı mukimleri şu konularda ABD’li bir mali müşavir (CPA) ve avukatla görüşmelidir:

• Kira geliri beyanı ve ITIN (Bireysel Vergi Kimlik Numarası) gerekip gerekmediği
• Mülkü satarken uygulanan FIRPTA stopajı
• ABD’deki mülk sahibi yurt dışı mukimlerine uygulanabilen ABD veraset (estate) vergisi kuralları
• Mülkün şahıs adına mı yoksa LLC üzerinden mi tutulacağı

Türk Yatırımcılar Neden ABD Gayrimenkulünü Düşünüyor?

• Dolar bazlı varlık; tek para birimine bağlı riski çeşitlendirmeye yardımcı olabilir
• Kira geliri potansiyeli ve uzun vadeli değer artışı (ikisi de garanti değildir)
• Mülkiyet ve tapu konusunda şeffaf ve iyi belgelenmiş bir hukuk sistemi
• Yabancı alıcılar için tasarlanmış finansman; çoğu zaman tamamını nakit ödemek yerine kaldıraç kullanabilirsiniz

Kaçınmanız Gereken Yaygın Hatalar

• Ön onay almadan ev gezmek. Rekabetin yüksek olduğu piyasalarda satıcılar finansmanı belgelenmiş alıcıları tercih eder.
• Rezerv ve kapanış masraflarını az tahmin etmek. Bütçenizi yalnızca peşinatla sınırlamayın.
• Vergi planlamasını kapanıştan sonraya bırakmak.
• Lisanssız aracılarla çalışmak. Mortgage uzmanının lisansını NMLS Consumer Access sitesinden doğrulayın.

Sıkça Sorulan Sorular

Türk vatandaşı olarak ABD’de ev almak için SSN gerekir mi?

Hayır. Foreign National kredileri SSN’si veya ABD kredi geçmişi olmayan borçlular için tasarlanmıştır. Bunun yerine genellikle geçerli pasaport ve vize istenir.

Turist vizesiyle (B1/B2) Amerika’da ev alabilir miyim?

Evet. Turist vizesi mülk sahibi olmanıza engel değildir ve birçok borç veren B1/B2 vizesi olanları Foreign National kredisi için kabul eder. Mülk sahibi olmak göçmenlik statüsü sağlamaz.

Ne kadar peşinat gerekir?

Borç verene ve programa göre değişir; ancak Foreign National kredilerinde genellikle %20 ile %30 peşinat istenir. Bazı yatırımcı programlarında mülke ve DSCR oranına göre farklılıklar olabilir.

Kapanış için ABD’ye gitmem gerekiyor mu?

Zorunlu değil. Eyalete ve borç verene bağlı olarak birçok işlem uzaktan online noter (RON), konsolosluk veya apostilli noter süreciyle tamamlanabilir.

Satın aldığım evde kendim oturabilir miyim?

Foreign National programları çoğunlukla ikinci ev ve yatırım mülkleri için tasarlanmıştır. Birincil ikametgah seçenekleri sınırlıdır ve göçmenlik ile ikamet durumunuza bağlıdır.

Hangi eyaletlerden ev alabilirim?

Türk vatandaşları genellikle her eyaletten mülk alabilir; ancak eyalete özel kurallar ve borç verenlerin hizmet verdiği bölgeler değişir. Mülk seçmeden önce ikisini de teyit edin.

ABD’de Ev Sahibi Olma Yolculuğunuza Kendi Dilinizde Başlayın

Yurt dışında gayrimenkul almak karmaşık değil, net olmalı. Türkçe konuşan ekibimiz, 200’den fazla toptan borç vereni karşılaştırarak ister aile evi, ister kiralık mülk, ister uzun vadeli yatırım portföyü olsun, hedefinize uygun finansman yapısını sizin için kurar.

Ücretsiz danışmanlık için bize ulaşın:

• Telefon: (732) 895-5137
• E-posta: info@mortgageturk.com
• Web: www.mortgageturk.com

Yasal uyarı: Bu yazı yalnızca bilgilendirme amaçlıdır; hukuki, vergisel veya finansal danışmanlık niteliği taşımaz. Kredi programları, peşinat şartları ve faiz oranları borç verene göre değişir ve underwriting onayına tabidir. Mortgage Turk bir Equal Housing Lender’dır. NMLS No: 2076728